Investissement locatif : les vrais chiffres qu'on ne vous montre pas

"Ce bien rapporte 6% de rendement brut."

C'est la phrase qu'on entend souvent. Et elle ne veut presque rien dire.

Du brut au net : les étapes du calcul

Rendement brut = (loyers annuels / prix d'achat) x 100. Exemple : loyer 800€/mois, achat 200 000€ = 4,8% brut.

Mais du brut au net, il y a de nombreuses déductions : charges de copropriété (souvent 10-15% des loyers), taxe foncière (1-2 mois de loyer en général), assurance propriétaire non occupant, frais de gestion si agence (7-10%), vacance locative (1-2 mois/an en moyenne), travaux et entretien, fiscalité sur les revenus fonciers.

Le calcul net-net réel

Un bien à 6% brut donne souvent 3-3,5% net après tout. Ce n'est pas mauvais — c'est comparable à des SCPI — mais il faut en être conscient avant d'investir.

La fiscalité qui change tout

En régime réel (revenus fonciers classiques) : déduction des charges mais imposition à la TMI + prélèvements sociaux. En LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : amortissement comptable du bien et du mobilier — souvent la fiscalité la plus avantageuse pour les petites surfaces.

Ce que beaucoup de conseils en ligne omettent

Le temps de gestion. Un investissement locatif direct demande du temps : trouver des locataires, gérer les problèmes, suivre la comptabilité. C'est un deuxième "travail à temps partiel". À prendre en compte dans votre calcul de rentabilité.