Démembrement : l'art de transmettre sans se ruiner
Donner de son vivant sans se démunir. C'est la promesse du démembrement de propriété. Un outil millénaire que le Code Civil a bâti et que les notaires utilisent tous les jours — et que la plupart des gens ignorent.
Le démembrement de propriété. Un terme du Code Civil qui existe depuis Napoléon. Et l'un des outils les plus puissants pour la transmission patrimoniale.
Le principe fondamental
Un bien peut être divisé en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien — le vendre, le léguer — sans pouvoir l'utiliser).
L'application classique : la donation en nue-propriété
Parents (60 ans) donnent la nue-propriété d'un appartement à leurs enfants. Les parents conservent l'usufruit — ils habitent ou louent le bien jusqu'à leur mort. Au décès des parents, l'usufruit s'éteint. Les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit de succession à payer.
La valorisation fiscale avantageuse
La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée selon des barèmes légaux basés sur l'âge de l'usufruitier. À 60 ans : la nue-propriété vaut 50% de la pleine propriété. Les droits de donation sont calculés sur 50% de la valeur réelle. Économie substantielle.
L'abattement de 100 000€
Chaque parent peut donner 100 000€ par enfant tous les 15 ans en franchise de droits. Un couple avec 2 enfants peut transmettre 400 000€ tous les 15 ans sans impôt.
En démembrant, on peut aller beaucoup plus loin.
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